Sektor Properti 2026: Menuju Pemasaran Modal dan Transparansi

Pada saat yang sama, tahun 2026 diperkirakan akan ada lebih dari 200 triliun VND obligasi korporasi yang jatuh tempo, dengan obligasi properti mencapai lebih dari 121 triliun VND. Dengan adanya batasan kredit dan tren kenaikan suku bunga, "masalah kapitalisasi" bagi investor akan menjadi lebih ketat dari sebelumnya.

Pasar modal - "pilar" baru

Angka-angka terbaru menunjukkan tekanan yang signifikan. Pada tahun 2025, total kredit sistem diproyeksikan meningkat lebih dari 19%, dengan kredit bisnis properti saja meningkat hingga 28%. Aliran modal ke sektor properti meningkat pesat dan mencakup sebagian besar perekonomian, sementara pinjaman properti terkadang mencapai lebih dari setengah, atau bahkan 60%, dari total pinjaman yang beredar di pasar. Ketidakseimbangan ini, menurut banyak ahli, menimbulkan risiko sistemik jika pasar mengalami guncangan likuiditas.

Menurut Bapak Truong Hien Phuong, Direktur Senior KIS Vietnam Securities Joint Stock Company, keputusan otoritas pengatur untuk mengontrol ketat kredit ke sektor properti diperlukan untuk melindungi "tulang punggung" sistem perbankan. Ketika sektor ini menyumbang proporsi yang sangat besar dari pinjaman yang beredar, fluktuasi apa pun seperti pembekuan transaksi, penurunan harga yang tajam, atau komplikasi hukum dapat menciptakan reaksi berantai di seluruh sistem keuangan.

Dalam konteks ini, pergeseran ke pasar modal – termasuk penerbitan saham dan obligasi – bukan lagi pilihan, melainkan tren yang tak terhindarkan. Bahkan, tahun 2025 menyaksikan gelombang perusahaan properti yang menerbitkan saham tambahan, mengumpulkan triliunan dong untuk merestrukturisasi utang dan menambah modal untuk proyek-proyek. Dengan lebih dari 1.000 perusahaan yang terdaftar di dua bursa saham, pasar saham telah menjadi saluran yang familiar untuk penggalangan modal bagi sektor swasta.

Melihat kembali pertumbuhan perusahaan swasta seperti Vingroup, Vietjet Air, Hoa Phat, Masan, dan Mobile World, kita dapat melihat peran pasar modal dalam menciptakan landasan bagi bisnis. Dari perusahaan swasta berukuran menengah, mereka telah berkembang menjadi perusahaan bernilai miliaran dolar dengan memanfaatkan penerbitan saham dan obligasi secara efektif.

Di sektor properti, masih ada ruang pertumbuhan yang signifikan. Pada tahun 2025, bahkan jika pasar obligasi pulih, sekitar 70% penerbitan masih akan berasal dari sektor perbankan. Bisnis properti akan mengumpulkan sekitar 135.000 miliar VND melalui saluran ini – jumlah yang kecil dibandingkan dengan peningkatan kredit properti sekitar 440.000 miliar VND pada tahun yang sama. Jika dana jatuh tempo dikecualikan, modal bersih yang diterima dapat diabaikan.

Ini berarti bahwa ketika kredit perbankan "terhambat," pasar obligasi harus memikul peran yang lebih besar pada tahun 2026. Bapak Nguyen Quang Thuan, Ketua Dewan Direksi FiinGroup, memperkirakan bahwa total penerbitan obligasi korporasi dapat mencapai 1 triliun VND. Setelah dikurangi sekitar 200.000 miliar VND yang jatuh tempo, volume penerbitan bersih masih akan mencapai 800.000 miliar VND – skala yang cukup besar untuk mengimbangi penurunan kredit jangka panjang.

Namun, tidak semua bisnis dapat dengan mudah mengakses pendanaan ini. Pelajaran dari periode ketidakstabilan sebelumnya menunjukkan bahwa kurangnya transparansi dan penyalahgunaan dana adalah penyebab utama terkikisnya kepercayaan investor.

Menurut Bapak Truong Hien Phuong, dua faktor kunci yang menentukan kemampuan untuk mengumpulkan modal melalui obligasi adalah transparansi dan disiplin. Perusahaan harus secara jelas mengungkapkan tujuan penggunaan modal, efektivitas proyek, dan arus kas pembayaran utang, sambil tetap berpegang teguh pada komitmen kepada pemegang obligasi. Dalam konteks di mana sebagian besar obligasi tidak memiliki jaminan atau memiliki jaminan yang sulit dilikuidasi, kepercayaan menjadi "aset" yang paling penting.

Selain obligasi dan saham, reksa dana real estat (REIT) juga diharapkan dapat mendiversifikasi nilai aset dan menarik dana menganggur di masyarakat. Namun, menurut Bapak Phuong, mendirikan reksa dana bukanlah hal yang sulit, tetapi menjaga stabilitas operasional dan menjamin hak investor dalam jangka panjang merupakan tantangan sebenarnya. Pasar Vietnam masih kekurangan REIT dengan sejarah yang cukup panjang untuk dijadikan patokan perbandingan.

Arus modal asing dan "ujian" transparansi.

Variabel utama untuk tahun 2026 adalah peningkatan status pasar saham. Jika Vietnam secara resmi ditingkatkan statusnya menjadi pasar negara berkembang pada September 2026 seperti yang diharapkan, aliran modal dari reksa dana indeks pasar negara berkembang bisa berkali-kali lebih besar daripada aliran modal dari reksa dana pasar negara berkembang saat ini.

Menurut Bapak Truong Hien Phuong, arus kas aktual dapat mencapai beberapa ratus juta, atau bahkan miliaran USD pada periode awal. Menurut mekanisme alokasi portofolio, dana internasional biasanya memprioritaskan perusahaan-perusahaan terkemuka di industri masing-masing, dengan kapitalisasi pasar yang besar, likuiditas tinggi, dan kepatuhan terhadap standar tata kelola.

Hal ini membuka peluang bagi saham-saham properti berkapitalisasi besar, terutama yang mempertahankan efisiensi operasional, reputasi merek, dan kepatuhan hukum. Bagi setiap perusahaan yang memenuhi kriteria tersebut, menarik puluhan hingga ratusan juta USD modal asing bukanlah skenario yang tidak realistis. Namun, peluang selalu datang dengan proses seleksi yang ketat.

Menurut Bapak Bui Van Huy, Direktur Riset Investasi di FIDT, peningkatan suku bunga pinjaman properti oleh bank-bank milik negara terutama disebabkan oleh pembatasan batas kredit dan peran implementasi kebijakan. Modal harus diprioritaskan untuk infrastruktur, investasi publik, dan program-program sosial-ekonomi utama. Ketika batas kredit diberlakukan, sektor properti terpaksa mengalah.

Dalam lingkungan tersebut, kesehatan keuangan setiap bisnis akan "terungkap." Tekanan jatuh tempo obligasi properti senilai lebih dari 121 triliun VND pada tahun 2026 merupakan "ujian" yang jelas. Bisnis dengan arus kas stabil, struktur modal yang aman, dan informasi yang transparan akan tetap bertahan; sebaliknya, bisnis yang terlalu bergantung pada leverage dan kurang disiplin keuangan mungkin akan tersingkir dari persaingan.

Pasar juga telah menyaksikan kematangan investor domestik. Setelah banyak fluktuasi, mereka menjadi lebih berhati-hati, menuntut laporan keuangan yang jelas, rencana pemanfaatan modal yang spesifik, dan strategi jangka panjang yang konsisten. Seiring dengan investor asing profesional, standar di bursa saham pun ditingkatkan.

Oleh karena itu, tahun 2026 bukan hanya tentang menemukan sumber modal, tetapi juga tentang proses reposisi bisnis properti di pasar modal. Entitas yang menganggap transparansi dan disiplin sebagai "paspor" mereka akan memiliki kesempatan untuk melepaskan diri dari ketergantungan pada kredit bank dan mengakses sumber modal jangka menengah dan panjang yang lebih berkelanjutan.

Sebaliknya, jika bisnis terus mempertahankan model pengembangan yang terutama didasarkan pada pinjaman jangka pendek, perputaran arus kas, dan kurangnya standar tata kelola, mereka akan menghadapi kesulitan karena bank menjadi lebih mudah diakses dan investor menjadi semakin menuntut.

Dalam prospek tahun 2026, pasar saham – dengan saham, obligasi, dan potensi masuknya modal asing setelah peningkatan peringkat – kemungkinan akan menjadi "pilar" baru bagi sektor properti. Namun, ini bukanlah "penyelamat" bagi semua orang; ini adalah arena persaingan bagi bisnis-bisnis dengan kekuatan internal, transparansi, dan disiplin yang memadai untuk menarik investasi jangka panjang.